Durata dell’incarico di amministratore di condominio

Durata dell’incarico di amministratore di condominio

Con la legge di riforma del Condominio (Legge 220/2012) sono stati apportati significativi cambiamenti alla figura dell’amministratore in merito alla nomina (art. 1129 c.c.), alle attribuzioni (art. 1130 c.c.) ed ai requisiti per l’esercizio della funzione (art. 71 bis disp. att. c.c.), con il complessivo effetto, anche nell’interesse di una gestione condominiale continuativa e regolare, di rafforzare il ruolo dell’amministratore, figura assimilabile a quella del mandatario con rappresentanza.
La legge di riforma da un lato ha chiarito alcuni aspetti precedentemente controversi, dall’altro ne ha creati di nuovi.

Tra le nuove disposizioni oggetto di differenti interpretazioni dottrinarie e giurisprudenziali spicca senza dubbio quella relativa alla durata dell’incarico dell’amministratore di condominio. Nel senso che ci si chiede quale sia la durata del mandato dell’amministratore di condominio e quando debba essere deliberata la sua conferma o revoca da parte dell’assemblea. Il testo riformato del codice civile ha fornito una risposta in merito alla questione della scadenza del mandato di amministratore di condominio; il problema è che proprio questa risposta ha originato ulteriori dubbi e incertezze.
In particolare il comma 10 dell’articolo 1129 del codice civile stabilisce: “L’incarico di amministratore ha durata di un anno e si intende rinnovato per eguale durata. L’assemblea convocata per la revoca o le dimissioni delibera in ordine alla nomina del nuovo amministratore”.

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Tale disposizione ha dato vita a tre differenti interpretazioni dottrinarie e giurisprudenziali:

  • l’incarico è annuale con obbligo di porre ogni anno all’ordine del giorno dell’assemblea la questione sul rinnovo o meno dell’incarico;
  • l’incarico è annuale e si rinnova automaticamente alla scadenza del primo anno, senza bisogno di un’apposita conferma, conferma che però è necessaria e va posta all’ordine del giorno alla scadenza del secondo anno [ a sostegno di questa tesi → Tribunale di Milano, ordinanza del 07/10/2015; → Tribunale di Taranto Sez. II, sentenza del 10/12/2015; → Tribunale di Cassino, decreto n. 1186 del 21/01/2016];
  • l’incarico è annuale e si rinnova tacitamente di anno in anno (sine die) sino a revoca, senza che vi sia necessità di espliciti rinnovi (rinnovo automatico in assenza di revoca o dimissioni) [a sostegno di questa tesi → Cassazione civile sez. II n. 2242/2016].

Sia chiaro: nel momento in cui una disposizione normativa si presta a diverse interpretazioni vuol dire semplicemente che è scritta male! Quindi, al momento, non è possibile fornire una risposta certa ed univoca alla domanda relativa alla durata dell’incarico dell’amministratore di condominio. Questo argomento, per un tempo indeterminato, continuerà a generare fiumi di parole in dottrina e periodicamente giungerà la pronuncia di qualche Giudice a far propendere (momentaneamente) per l’una o per l’altra teoria.

Allo stato attuale, osservando la questione dal punto di vista del condomino, l’unica certezza rimane quella che “la revoca dell’amministratore può essere deliberata in ogni tempo dall’assemblea”; quindi, piuttosto che puntare sulla presenza o meno del rinnovo dell’incarico nell’ordine del giorno dell’assemblea alla scadenza del primo anno di mandato, conviene arrestare l’operato di un amministratore – ove lo si desideri – attraverso gli altri strumenti che la normativa mette a disposizione dei condomini.

Si riporta il testo integrale della sentenza del 10/12/2015 del Tribunale di Taranto che aderisce al secondo filone interpretativo tra quelli sopra elencati.

 

REPUBBLICA ITALIANA

IN NOME DEL POPOLO ITALIANO

Il Tribunale di Taranto, seconda sezione civile, in composizione monocratica, nella persona del giudice, dott.ssa Enrica Di Tursi, ha pronunciato la seguente

SENTENZA

nella causa civile in I grado, iscritta al n. del R.G.C. 7605/2009 riservata per la decisione all’udienza del 16/07/15, promossa

da

F.A. e altri tutti rappresentati e difesi dall’Avv. Patrizia Arcieri del Foro di Taranto ed Alfredo Paradisi Gianni Brunetti, giusta mandato a margine dell’atto di citazione;

– ATTORI –

CONTRO

CONDOMINIO DI VIALE M.G. N. 110/112, T., rappresentato e difeso dall’Avv. Alessandra Lorusso, come da mandato a margine della comparsa di costituzione;

– CONVENUTO –

Svolgimento del processo – Motivi della decisione

Con atto di citazione in rinnovazione dell’11/12/09, F.A. e altri, tutti condomini del fabbricato sito in T. al Viale M.G., n. 110/132, convenivano in giudizio l’amministratore condominiale, eccependo che la deliberazione assembleare del 13/11/09, che aveva provveduto sulla conferma dell’amministratore e dei consiglieri, sui bilanci consuntivi 2008 e preventivo 2009 nonché sui lavori condominiali in corso e altri già fatti e da fare, doveva essere giudizialmente annullata perché assunta contra legem.

Stabilito il contraddittorio si costituiva in giudizio il Condominio convenuto, che eccepita in rito la nullità della citazione rinnovata per mancato rilascio al difensore di un nuovo mandato, respingeva nel merito le ragioni avverse, adducendo anche che la materia del contendere doveva ritenersi cessata quanto alla conferma dell’amministratore condominiale e dei consiglieri dato che l’assemblea dei condomini, con Delib. 17 febbraio 2010, non impugnata, li aveva tutti confermati nel rispettivo incarico.

Acquisita agli atti varia e pertinente documentazione, la causa veniva assegnata in decisione nell’udienza del 16/07/15 sulle conclusioni in atti.

Preliminarmente occorre rilevare che va respinta in via pregiudiziale l’eccezione di parte convenuta relativa alla nullità dell’atto di citazione in rinnovazione per carenza di nuovo mandato al difensore che l’ha sottoscritta.

Invero, posto il fatto documentato e pacifico dell’esistenza di valido mandato in capo al difensore che ha spiccato il primo atto di citazione poi caducato, si ritiene che per il nuovo atto di citazione non si debba da quel difensore conseguire dalla parte nuova delega difensiva: ciò per la valenza intrinseca del primo mandato, che, si ritiene, deve restare indenne e valido a prescindere dalla eventuale compromissione processuale dell’atto su cui esso è steso, essendo autonomo e distinto da questo per la sua propria destinazione funzionale.

A tale proposito si condivide l’orientamento della Suprema Corte che ha statuito che “La procura speciale validamente rilasciata a margine od in calce ad un atto di citazione dichiarato nullo, non viene travolta dalla invalidità di tale atto ma, coerentemente con le esigenze di speditezza del processo civile, conserva una sua specifica identità negoziale ed una sua autonomia logica e giuridica, desumibili anche dalla varietà delle modalità di conferimento indicate nell’art. 82 c.p.c., nonché dal rilievo che, dal mero dato della localizzazione della procura, non può farsi derivare il restringimento degli ampi poteri che con essa la parte conferisce al difensore, estesi al compimento di tutte le attività volte al conseguimento della tutela giudiziaria, e dunque inerenti non solo al compimento degli atti introduttivi ma anche alla conduzione e prosecuzione del giudizio, ivi compresa, ove necessario, la rinnovazione della citazione nell’ipotesi di nullità oltre che la definizione della lite” (Cassazione civile, sez. I, 28/04/2010, n. 10231; in tal senso tale principio era stato già ribadito da Cass. 11 agosto 2004 n. 15498, che ha statuito che la procura speciale validamente rilasciata a margine od in calce ad un atto di citazione dichiarato nullo, non viene travolta dalla invalidità di tale atto ma, coerentemente con le esigenze di speditezza del processo civile, conserva una sua specifica identità negoziale ed una sua autonomia logica e giuridica, desumibili anche dalla varietà delle modalità di conferimento indicate nell’art. 82 c.p.c., nonché dal rilievo che, dal mero dato della localizzazione della procura, non può farsi derivare il restringimento degli ampi poteri che con essa la parte conferisce al difensore, estesi al compimento di tutte le attività volte al conseguimento della tutela giudiziaria, e dunque inerenti non solo al compimento degli atti introduttivi ma anche alla conduzione e prosecuzione del giudizio, ivi compresa, ove necessario, la rinnovazione della citazione nell’ipotesi di nullità oltre che la definizione della lite; da tale indirizzo si era distaccata più recentemente Cass. 12 luglio 2006 n. 15879).

Va poi dichiarata la cessazione della materia del contendere sulla conferma dell’amministratore e dei consiglieri condominiali atteso che, la parte convenuta ha dedotto e provato documentalmente che l’assemblea condominiale del 17/02/10 ha confermato nelle rispettive cariche quei medesimi soggetti considerati nella deliberazione impugnata.

Poiché tale ultima e nuova deliberazione non è stata impugnata è di piena evidenza che ogni provvedimento del giudice al riguardo sarebbe ultroneo, essendosi composto definitivamente fra le parti il contrasto che ne aveva sollecitato l’intervento.

La domanda attrice è per il resto fondata in parte e accolta per quanto di ragione.

Invero, fermo quanto sopra a proposito del punto 1) dell’ordine del giorno relativo alla deliberazione impugnata sulla nomina dell’amministratore e dei consiglieri e preso atto che i punti 5) e 6) dello stesso sono stati rimessi a deliberazioni successive, resta da rilevare de plano che l’assemblea condominiale del 13/11/09 ha deliberato del tutto contra legem sull’approvazione dei bilanci consuntivi 2008 e preventivi 2009.

Occorre premettere che non è fondato l’assunto del convenuto circa l’approvazione successiva di tali bilanci nell’assemblea condominiale del 28/05/10 , il cui verbale non attesta alcunché in proposito: in particolare nulla si dispone e decide in ordine alla relazione al bilancio consuntivo del 2008 e del preventivo 2009. Per quanto concerne l’anno 2009, certamente nella delibera del 2010 si attesta espressamente che ”il presidente propone di approvare il rendiconto 2009 a condizione che venga rimodulato e corretto lo stato di riparto rendiconto 2009 con dei rilievi che sono stati esposti…” …allegare al punto ”a” che faranno parte del consuntivo 2009, gli allegati A e B del presente verbale con le correzioni apportate…” ”il tutto verrà distribuito a tutti i condomini insieme al verbale della commissione”, procedendosi così all’approvazione del consuntivo 2009 con una maggioranza di mm 367, con una alquanto generica, confusionaria ed incomprensibile approvazione di un consuntivo che di fatto rinvia ad una ulteriore e futura correzione e determinazione, non potendo perciò solo ritenersi sanante e soddisfacente della mancata approvazione di quel preventivo 2009 della prima delibera impugnata del 13/11/09, della cui mancata approvazione si dà implicitamente atto.

Per quanto concerne la delibera impugnata su richiamata si osserva che è di immediata evidenza il vizio che li inficia, in quanto la schematica e scarna enunciazione solo nominale dei bilanci, con una totale ed assoluta mancanza delle voci di spesa non riportate negli stessi tradisce l’assenza e la particolare funzione di essi, impedendo ai condomini di rendersi conto di quali siano state le fatture e le spese effettivamente pagate nell’anno di riferimento.

Infatti non vi è alcun cenno nei verbali dei termini contabili di essi, che sono essenziali per dar conto agli interessati delle spese pregresse e di quelle future onde metterli, di fatto ed in concreto, in grado di vagliare la correttezza contabile del bilancio anche rispetto alla ripartizione, già fatta o da fare, fra gli obbligati, degli esborsi elencati e motivati e quindi di comprendere la situazione contabile e finanziaria del Condominio.

Fondatamente parte attrice ha rilevato che “un consuntivo di chiusura di un esercizio finanziario non può prescindere dalle singole voci di spesa, dall’esatta indicazione dei totali delle uscite e delle entrate, da una chiara ripartizione che consenta a ciascun condomino di poter concretamente ed facilmente rendersi conto di tutte le somme maneggiate dall’amministratore in un anno di gestione”…, non distinguendosi così “le spese condominiali che l’amministratore avrebbe dovuto ripartire tra tutti i condomini, dalle spese personali che lo stesso avrebbe dovuto addebitare in via esclusiva al singolo beneficiario”.

Tale circostanza non può che invalidare sotto tale punto la delibera impugnata attenendo proprio alla stessa funzione essenziale del bilancio.

Peraltro, non si può non evidenziare che la deliberazione è anche approssimativa perché, in violazione del diritto degli interessati al controllo della sua regolarità e legittimità, in essa non si fa un esaustivo e chiaro cenno, nel relativo verbale, al valore delle singole quote millesimali dei condomini e dei nominativi di coloro che l’hanno approvata, rendendo così di fatto, oltremodo difficile ai condomini l’effettivo controllo sulla rilevanza effettiva della maggioranza prevista dalle norme di assenti o al valore delle rispettive quote (Cassazione civile, sez. II, 10/08/2009, n. 18192; Cassazione civile, sez. II, 31/03/2015 n. 6552).

Andando al caso concreto, premesso come summenzionato, l’estrema genericità e approssimazione della redazione del verbale in esame, per quanto concerne il valore delle singole quote millesimali dei condomini e dei nominativi di coloro che l’hanno approvata essi, se pur non in modo agile ed evidente, si possono ricavare “per differenza”. Infatti nella prima pagina del “Verbale del Giorno 12/13.11.2009 risultano riportati i nomi dei condomini presenti (con una parentesi ed una “d” affianco ad alcuni di essi, intendendosi, verosimilmente, quelli con delega anche se non risulta chiaramente a quale condomino sia stata conferita la delega) e le quote millesimali dei predetti, risultano poi menzionati i condomini che si sono dissociati (N., D.C., B.) e la somma delle loro quote millesimali (mm79) nonché la somma delle quote millesimali dei condomini che hanno approvato la delibera (mm 481).

La Suprema Corte in tema di delibere condominiali ha anche statuito che non è annullabile la delibera il cui verbale, ancorché non riporti l’indicazione nominativa dei condomini che hanno votato a favore, tuttavia contenga, tra l’altro, l’elenco di tutti i condomini presenti, personalmente o per delega, con i relativi millesimi, e nel contempo rechi l’indicazione, nominativa, dei condomini che si sono astenuti e che hanno votato contro e del valore complessivo delle quote millesimali di cui gli uni e gli altri sono portatori, perché tali dati consentono di stabilire con sicurezza, per differenza, (quanti e) quali condomini hanno espresso voto favorevole ed il valore dell’edificio da essi rappresentato, nonché di verificare che la deliberazione stessa abbia in effetti superato il quorum richiesto dall’art. 1136 c.c.(Cassazione civile, sez. II, 19/11/2009, n. 24456).

Sicché solo sotto tale aspetto la condizione richiesta dalla legge, se pur con le riserve ed osservazioni su richiamate, può dirsi rispettata.

Con riferimento ai punti 2-3-4 dell’ordine del giorno relativo alla deliberazione impugnata è agevole rilevare come da verbale in atti che al riguardo l’assemblea non ha proprio deliberato: infatti su tali punti vi sono state soltanto sommarie informazioni date dall’amministratore ai condomini, senza che costoro abbiano, nel contesto, espresso alcuna volontà deliberativa di approvazione e disapprovazione di essa.

Tale circostanza emerge chiaramente da una lettura della predetta delibera in cui l’Amministratore utilizza i termini “Rende edotta”, “dà lettura”, “mette a conoscenza”.

Peraltro, anche in relazione agli atti ingiuntivi per i quali “l’Assemblea delibera di fare” in relazione ai pagamenti insoluti dei Sigg. G. e D.C., trattasi di delibera del tutto generica non fornendo alcun dato significativo che consenta di determinare quale siano questi pagamenti insoluti e la loro entità.

Per quanto concerne l’ipotizzata esistenza di conflitto di interessi tra i condomini deleganti e consiglieri delegati si premette che essa non può essere dedotta come una mera ipotesi astratta ma deve essere identificata in concreto una sicura divergenza tra le ragioni personali del condomino e l’interesse istituzionale comune, peraltro tale questione può ritenersi assorbita dalle considerazioni suesposte. Peraltro, le maggioranze necessarie per approvare le delibere sono inderogabilmente quelle previste dalla legge in rapporto a tutti i partecipanti ed al valore dell’intero edificio, sia ai fini del conteggio del quorum costitutivo sia di quello deliberativo, compresi i condomini in potenziale conflitto di interesse con il condominio i quali possono (non debbono) astenersi dall’esercitare il diritto di voto. Quanto alle spese, si evidenzia che il Condominio convenuto è da ritenersi soccombente virtuale in riferimento alla rilevata cessazione della materia del contendere dato che, contrariamente al suo assunto, si ritiene che per la riconferma degli incarichi agli organi condominiali non basti la maggioranza di cui al 3 c. dell’art. 1136 c.c. .

Si osserva che l’interpretazione maggioritaria degli art. 1135 e 1136 c.c. prima della novella è nel senso che le deliberazioni dell’assemblea riguardanti la nomina e la conferma dell’amministratore hanno contenuto ed effetti giuridici eguali e differiscono soltanto nella circostanza che la conferma riguarda persona già in carica mentre la nomina riguarda persona nuova. Anche per l’approvazione della deliberazione di conferma dell’amministratore dopo la scadenza del mandato, occorre, pertanto, un numero di voti che rappresenti la maggioranza degli intervenuti ed almeno la metà del valore dell’edificio ex art. 1136 comma 4 c.c., (in tal senso Cass. 29 luglio 1978, n.3797), maggioranza questa non rinvenuta però nella delibera impugnata.

In entrambi i casi è infatti necessario che l’amministratore riceva un’ampia fiducia da parte dei condomini per l’espletamento dell’incarico (Cass. II 1994, n. 4269), ben potendo, del resto, venir meno per condotte successive dell’amministratore, proprio quell’elemento fiducia iniziale.

Alla luce di tali considerazioni questo giudice aderisce all’orientamento giurisprudenziale suindicato secondo cui la disposizione dell’art. 1136 comma 4 c.c. che richiede per la deliberazione dell’assemblea del condominio di edifici riguardante la nomina o la revoca dell’amministratore la maggioranza qualificata di cui al comma 2 è applicabile anche per la deliberazione di conferma dell’amministratore dopo la scadenza del mandato (Cassazione civile, sez. II, 04/05/1994, n. 4269).

Per completezza si evidenzia inoltre che, dopo la novella legislativa, che nel raccordo tra l’art. 1135 comma 1 n. 1 c.c. e l’art. 1129 comma 10 c.c. mostra di avere optato per una durata biennale dell’incarico, è stato reputato che la “conferma” si verifica quando, alla scadenza del secondo anno l’assemblea ribadisca – formalmente ed espressamente – la scelta con un atto (la conferma) che si sostanzia in una “nuova” nomina alle stesse condizioni del precedente contratto di mandato e per lo stesso periodo, che è quello indicato dall’art. 1129 comma 10 c.c. cioè un anno con rinnovo automatico in difetto di disdetta.

Posto quanto sopra, considerato che l’ente convenuto soccombe anche sulla questione pregiudiziale di nullità della citazione in rinnovazione ma non anche sulla mancata indicazione nel verbale del novembre 2009 dei nominativi dei condomini e delle loro quote millesimali e tenuto altresì conto del contrasto giurisprudenziale in materia di conferma di amministratore , si ritiene di compensare le spese processuali al 40% tra le parti e di porle per il resto a carico dell’ente predetto e si liquidano come da dispositivo che segue.

P.Q.M.

Il Tribunale di Taranto, seconda sezione civile , dott.ssa Enrica Di Tursi, sentiti i procuratori delle parti nelle loro conclusioni, disattesa ogni contraria istanza, eccezione e deduzione, decidendo sulla domanda di F.A. e altri nei confronti del Condominio sito in T. al Viale M.G., n.110/132 proposta con atto di citazione del 14/12/09, così provvede:

dichiara cessata la materia del contendere sul punto n. 1) dell’ordine del giorno relativo alla delibera impugnata circa la conferma dell’amministratore condominiale e dei consiglieri; accoglie la domanda attrice per quanto di ragione e per l’effetto annulla la deliberazione condominiale impugnata laddove approva il bilancio consuntivo 2008 e preventivo 2009; compensa le spese al 40% e le pone per il resto a carico della parte convenuta liquidate in Euro 62,40 per esborsi ed Euro 2768,00 per compensi professionali, oltre accessori come per legge.

Così deciso in Taranto, il 4 dicembre 2015. Depositata in Cancelleria il 10 dicembre 2015

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Durata dell'incarico di amministratore di condominio
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Durata dell'incarico di amministratore di condominio
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Quanto tempo dura l'incarico dell'amministratore di condominio dopo la riforma? Un anno o due anni (1+1 con rinnovo tacito)? Le tre differenti interpretazioni dottrinarie e giurisprudenziali del decimo comma dell'articolo 1129 c.c.
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Amministratore Condominio Taranto
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